קניית דירה מכונס נכסים- דירה מכינוס

חוזה להשכרת דירה

חוזה לטובת בעל הנכס

חוזה לטובת בעל הנכס

property rental agreement

מדריך כונס נכסים

המדריך לקניית נכס מכונס נכסים :

שלום לקוראים,

אני מעריך שהגעתם לכאן כתוצאה מחיפוש אחר דרך לקנות נכס בפחות במחיר השוק ולכן רציתי לשתף אותכם מנסיוני ברכישת נכסים מכונסי נכסים, אקדים ואומר בתור התחלה שזהו תהליך הדורש סבלנות ובדיקה מקדימה ואשתדל לספק לכם את כל הכלים אשר אני מכיר בכדי שתוכלו למקסם את הסיכויים לזכות בנכס ואם לא לפחות לקבל תמונה מקיפה כדי לתת הצעה נכונה.

1. איתור הנכס - בשלב הראשון יש לאתר את הנכס הרלוונטי באמצעות חיפוש בלוחות הנדל"ן הספציפיים לנכסים מכונסים. כמו כן ישנם לוחות, עיתונים ואתרים באינטרנט המתמחים בהצגת דירות שמגיעות מכינוס נכסים. איך נראות מודעות למציאת נכס מכונס נכסים והיכן מוצאים אותם?

להלן מספר דוגמאות למודעות אשר מזמינות את הציבור להציע הצעות לרכישת דירה מכונה נכסים

ניתן למצוא אותם בעיתונים היומיים בדרך כלל בסוף של כותרת העיתון או במוספי הכלכלה למיניהם אך היום במקום ללכת לחנות ולקנות עיתון ניתן להוריד את אפליקציית טלגרם ולהיכנס לקבוצה "עיתונים יומיים"

ובכך להאיץ את החיפוש אחר המודעות – עוד דרך נוספת היא דרך הדף של "

כונס נכסים

" אשר מפרסם מודעות של דירות מכינוס נכסים.

מה עושים עם המודעה ? מרימים טלפון למשרד הכונס נכסים ומבקשים עוד פרטים – בד"כ משאירים מייל והמשרד שולח פרטים כגון תנאים להגשת הצעה , נסח טאבו מעודכן , ואם התמזל מזלכם דוח שמאי ללא מחיר גלוי. למה ללא מחיר גלוי אתם שואלים? מכיוון שהכונס לא רוצה שתדעו כמה הדירה שווה...נגיע לזה יותר מאוחר.

איזה עוד פרטים מעניינים אותנו במודעה? בדרך כלל יעניין אותנו לדעת אם כדי להציע הצעה צריך לתת 10% צק בנקאי או 5% . מה ההבדל? לא בטוח שכולם יודעים אבל ברגע שנותנים צ'ק בנקאי זאת אומרת שהכסף נמשך מהחשבון בנק שלנו ועובר לצ'ק כלומר הכסף חייב להיות לנו זמין בחשבון בכדי לתת את ההצעה לכונס. למה 10% עדיף לנו? מכיוון שזה מפחית את הביקוש וגורם לפחות הצעות שיוגשו לכונס.

פרט נוסף שחשוב לשים לב אליו בשלב זה הינו שעת ותאריך הביקור בנכס – ככל שיש פחות ביקורים והשעה פחות נוחה כלומר נניח שהסיור בנכס נקבע ליום רביעי בין השעה 11:00 ל11:30 ניתן להסיק מכך שיגיעו פחות אנשים לראות את הנכס מאשר ביום חמישי בשעה 17:30 או ביום שישי בבוקר, פרט זה חשוב מכיוון שיפחית את כמות המגיעים וכתוצאה מכך את כמות המציעים הצעות עבור הדירה אשר בשלב יותר מאוחר יעזור לנו לזכות בהתמחרות שארחיב עליה בשלב מאוחר יותר.

2. בדיקה מקדימה והערכת מחיר – בהנחה שבשלב זה כבר קיבלתם מידע על הנכס כגון נסח טאבו , כתובת , אולי דוח שמאי חשוב לעבור על המידע ולקבל תמונה לגבי הנכס, אני אוהב להיכנס לאתר

מדלן

לאתר את הכתובת ולחפש עסקאות דומות באותו איזור או בניין כדי לדעת פחות או יותר את ערך הדירה. במידה ואתם צריכים לאתר גוש חלקה ניתן להשתמש באתר

הזה

וניתן להוציא תשריטי בית משותף כדי לראות את שרטוטי הבניין ולפעמים גם את תוכניות הדירות דרך האתר

רשות

המקרקעין בעלות של 33 שקלים.

נסח טאבו במידה ולא נשלח על ידי הכונס ניתן להוציא

כאן

. בשלב זה חשוב לוודא כי יש מספיק מימון כדי לרכוש את הנכס לפי המחיר שאתם מעריכים כי תציעו, הכוונה היא לגשת לבנק במידה ואתם צריכים משכנתא ולבקש אישור עקרוני לסכום הדרוש. כמו כן לוודא שיש ברשותכם את הסכום הדרוש כדי לתת את ההצעה ואף להגדילה במידת הצורך.

3. ביקור בנכס – בשלב זה ייתכנו מספר מצבים נתונים הנכס ריק \ בנכס גרים דיירים שוכרים \ בנכס גר הבעלים אשר הפסיד את הנכס (הכי בעייתי). בעת ההגעה לסיור בנכס חשוב לשים לב לכל פרט ואף לצלם כמה שיותר תמונות ואף וידאו. הסתכלו על לוח המודעות בבניין וצלמו אותו . התייחסו למודעות על חיובים שונים אשר נדרשים הדיירים לשלם. היכנסו לדירה ובקרו בכל חדר. האם צריך להחליף חלונות\דלתות\אמבטיה\צנרת\מטבח\ריצוף\סיוד וכו...אני ממליץ להפחית עלויות אלו מהמחירים הדומים בשכונה לפי הערכתכם, בנוסף שימו לב לכמות האנשים שהגיעו לראות את הדירה ונסו להאזין לשאלות שלהם אל מול נציג הכונס – כל מידע שתשמעו יכול לעזור כמו כן כדי לכסות עצמכם מעוגמת נפש מומלץ להתייעץ בשלב זה עם שמאי ועורך דין כדי לקבל תמונה מלאה על הנכס. במידה ויש לקויות בנייה\מצב משפטי מסובך אתם עלולים למצוא עצמכם לא מקבלים משכנתא מהבנק והכונס עלול לחלט לכם את צ'ק ההצעה – כמו בכל דבר בחיים תמיד יש סיכון ורק אם לוקחים אותו ניתן להרוויח.

4. שלב מתן ההצעה – בעת מתן ההצעה הראשונית ניתן לתת סכום נמוך משמעותית מערך הדירה לפי דעתכם אך שיהיה עדיין בגבול הסביר מבחינת הכונס כדי לקחת אותכם בחשבון לסבב ההתמחרות, במקרים רבים הכונס שולח מכתב נוסף המפרט את ההצעה המינימלית אותה צריך לתת כדי להשתתף בשלב ההתמחרות שאפרט עליו בשלב הבא וזה אומר שתצטרכו ללכת שוב לבנק ולהשלים את הסכום עם עוד צ'ק בנקאי כדי להגיע לסכום המינימום, טיפ קטן ממני – הוסיפו עוד קצת (10000 ש"ח) לסכום המינימום שביקשו מכיוון שצעד זה יכול לגרום לכונס להעלות את סכום המינימום בעוד 10 אלף שקל ובכך לגרום למתמודדים הנוספים על הנכס לטירטור נוסף כלומר ללכת שוב לבנק ושוב לארגן את הכסף ולנסוע לכונס כך שחלקם יוותרו בשלב זה וכך תורידו מספר משתתפים משלב ההתמחרות. * זכרו שברגע שאתם לוקחים צ'ק בנקאי אתם בעצם פיזית מוציאים את הכסף מהחשבון בנק שלכם ולכן חשוב לתכנן פיננסית את המהלכים מראש.

5. שלב ההתמחרות - התמחרות על נכס, היא בעצם מכרז, שבו המשתתפים שהוזמנו ע"י כונס הנכסים מציעים מחירים. ההצעה הזוכה בהתמחרות עוברת לאישור של שופט, שאחריה הזוכה משלם, ומקבל את הנכס, נקי מכל חוב או שיעבוד, ביום האחרון להגשת ההצעות אוסף הכונס את כל ההצעות שקיבל עד כה, ומחליט מי מהן עוברת לשלב הבא. לאחר מכן אוסף הכונס את כל אלו שהגישו הצעות ועורך ביניהן התמחרות שהיא מעין מכירה פומבית, במפגש זה מנסה הכונס לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. רצוי להחליט טרם המפגש מהוא הסכום הגבוה ביותר שאותו מעוניינים להציע ולא להיסחף להצעות מוגזמות, הלחץ המאפיין את המפגשים הללו עלול לגרום להגשת הצעות שיהיה קשה לעמוד בהם מאוחר יותר ועל כך בונה הכונס אם הגעתם לשלב זה סימן שביצעתם את השלבים הקודמים כראוי וכעת תוזמנו להתמחרות אצל משרד הכונס, בדרך כלל הזמנה זו תגיע במכתב רשמי במייל מלווה בשיחת טלפון המוודאת שהינך מתכוון להגיע ולהמשיך בתהליך. נסה לגשש באם ניתן אם וכמה אנשים נוספים מוזמנים להתמחרות האם מדובר באחדות או בעשרות עובדה התעזור לכם בהכנה המנטלית לקראת ההתמחרות. בדרך כלל תהיה המתנה בה המתמודדים יבחנו אחד את השני ואולי יהיו כאלה שינסו לפתח בשיחה או לדלות פרטים לכן לפי דעתי לא לתת שום פרט היכול לפגוע בסיכויים או להקטין \ להעלות את שווי הנכס. שימו לב לדרך שהינכם מתלבשים להתמחרות אשר מקנה רושם ראשוני רלוונטי, למשל אם תגיעו בחולצה מכופתרת ובלבוש יוקרתי ייתכן והמתמודדים האחרים יחשבו שאין להם סיכוי מולכם בהתמחרות. אם תגיעו בבגדים מרופטים ובלויים הרושם הראשוני יהיה רושם של נזקק לדירה ומוכן להלחם עליה עד הסוף עובדה שעלולה לפעול לטובתכם, כפי שנאמר יש המון פסיכולוגיה מאחורי ההתמחרות. עוד סוג התנהגות חשוב הוא המהירות תגובה להצעות בתור שלכם בהתמחרות. זיכרו כי מעמד זה הוא מלחיץ לכל הצצדים ומעורב בו המון כסף, לכן אם תתמהמהו בהעלאת המחיר או תראו כי אינכם בטוחים בכך תפגינו חוסר ביטחון שעלול להתפרש בכך שאתם כמעט פורשים ויגרמו לצדדים השניים להעלות את ההצעות, בשלב זה הכונס יקבע מי מתחיל בהעלאת ההצעות ועלולה להיות חשיבות לסדר הישיבה בשולחן\חדר ההצעה שלי – תקבעו מחיר מקסימום אותו אתם מוכנים לשלם (בהתבסס על הבדיקות המקדימות ואישור עקרוני מהבנק אם צריך) וכל עוד אתם בטווח של המחיר שקבעתם תהיו בטוחים בעצמכם להעלות את ההצעות. לגבי מקום הישיבה לפי דעתי במידה ומדובר ביותר מ3 מתמודדים לשבת באחד הקצוות של השולחן \ חדר.

6. חתימת החוזה – בסיום ההתמחרות ואם זכיתם יוגש בפניכם באופן מיידי החוזה – במידה ולא התייעצתם עם עורך דין או עשיתם את הבדיקות המקדימות עלולה להיווצר בעיה, תבחנו את פרטי החוזה החשובים – בדרך כלל ראיתם את הטיוטה לפני שלב ההתמחרות , לוח זמני תשלומים , מועדי מסירה , הצמדות של התשלומים למדד כל שהוא , מי אחראי לתשלומי אגרות למיניהם וכו', ברוב המקרים העיסקה צריכה להיות מאושרת על ידי הוצאה לפועל או בית המשפט – תהליך העלול להימשך מספר חודשים , אישור המכירה - לאחר שנקבע הזוכה בהתמחרות, על כונס הנכסים לאפשר לבעל הנכס הזדמנות להשוות את מחיר הקנייה ולפדות את הנכס במחיר הזוכה. במידה ובעל הנכס לא יכול לפדות את הנכס במחיר הזוכה פונה כונס הנכסים, לראש הוצל"פ בבקשה לאישור המכירה. במידה ואישר ראש הוצל"פ את המכירה, חותם ראש ההוצל"פ על "פסיקתא"- שהינה צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, והכל כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג', כלשהי בכפוף לתשלום כל המסים החלים ע"פ כל דין. לאחר אישור ראש הוצל"פ של המכירה, החוזה ייחתם ע"י כונס הנכסים. החזקה בנכס תועבר לקונה לאחר תשלום התמורה ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה, ע"פ הוראות הסכם המכר.

7. השכרת הדירה – במידה והינכם מעוניינים להשכיר את הדירה אני ממליץ לכם להשתמש בחוזה שכירות חזק לטובת המשכיר אשר אני מפרסם באתר שלי ---> לחצו כאן

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.

ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר.