מימון דירה להשקעה

#מימון דירה להשקעה

#משכנתא

#שיעבוד נכס

#הלוואה

חוזה לטובת בעל הנכס

חוזה לטובת בעל הנכס

property rental agreement

מדריך כונס נכסים

מימון דירה להשקעה :

בעשור האחרון ענף השקעות הנדל"ן בישראל מניב למשקיעים בו תשואות שנתיות בטוחות וקבועות בגובה ממוצע של בין 3% ל-6% על השקעותיהם. התשואות מתקבלות הודות לעליית מחירים מתמשכת שמאפיינת את שוק הנדל"ן הישראלי בתקופה זו. מעבר לגידול בשכר הדירה שמקבלים בעלי דירות להשקעה מהשוכרים מדי חודש, הרווח הגדול באמת מתקבל הודות להשבחת הנכסים שלהם שמתרחשת באופן כמעט אוטומטי.

לכל מי שיש ברשותו דירה יכול בעיקרון למשכן אותה ולקחת עד 50% משוויה, כלומר אם הדירה שלכם שווה מיליון ש"ח, אז זה אומר שתוכלו לקחת עבורה 500 אלף הלוואה (שימו לב שמדובר על דירה שכבר שייכת לכם ולא הדירה שאתם רוכשים אותה כעת). לדוגמה אם יש לכם דירה בשווי מליון ש"ח ועם הלוואהשל 200 אלף תוכלו לקחת עוד 300 אלף משכנתא לטובת קניית נכס שני.

קבלת המימון להשקעה – משכנתא

קבלת אישור עקרוני למשכנתא מתקבלת על ידי פניה טלפונית או הגעה לסניף לפגישה בה הצהרתם לבנק שאכן יש לכם יציבות כלכלית ויכולת החזר ראויה וכמובן שהדירה שמצאתם ואתם בוחרים להשקיע בה אכן שווה ערך כספי מספק לשמש כמשכון להלוואה. כדי לקבל את המשכנתא בפועל יהיה עליכם להציג רשימת מסמכים למשכנתא שמאמתים את כל מה שסיפרתם במועד הדרישה להלוואה. ישנם פעמים רבות בהם יש לכם את ההון הנדרש כדי לרכוש דירה גם ללא משכנתא, במקרים אלו עדיין ניתן ורצוי לקחת משכנתא וזאת כדי קנות דירה נוספת. על ידי כך שתיקחו 2 משכנתאות עבור 2 דירות וכך בעצם תתנו לכסף לעבוד עבורכם אך זאת כמובן בהתאם לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם.

משכנתא היא האמצעי המשתלם ביותר ברכישת דירה להשקעה מהסיבות הבאות:

1. למרבית האנשים יש רצון עז לקנות נכס להשקעה, אולם אין מספיק כסף זמין למימוש ההשקעה הזו, וגם לא מספיק שנים לחסוך (בהן סביר להניח שמחירי הדירות ימשיכו לנסוק). משכנתא אם כן, היא הפתרון האידיאלי למצבים אלה. בנטילת משכנתא, הרי שנטל מימון הדירה עובר בעצם מכתפיכם לכתפי הבנק ולכם נחסכות שנים רבות של חיסכון וצמצום. 2. במרבית המקרים, דמי השכירות של הנכס משלמים את תשלומי משכנתא, כך שאתם המשכירים לא תאלצו לשאת בכל עלות נוספת עבור אותה משכנתא. 3. בטווח הקצר / בינוני, כספי השכירות יממנו את המשכנתא כשאתם עדיין צעירים ויצרניים. בגיל מבוגר יותר, אותם כספי שכירות יוכלו לממן את תענוגות החיים שלכם – נסיעות לחו"ל, בילויים ותרבות פנאי – כל אותם דברים שתתקשו לממן באמצעות הפנסיה שתקבלו מהחסכונות שצברתם.

מסלולי משכנתא נפוצים :

• משכנתא קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן

• ·משכנתא קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן

• · משכנתא משתנה כל חמש ולא צמודה למדד המחירים לצרכן

• · משכנתא משתנה כל חמש וצמודה למדד המחירים לצרכן

• · משכנתא בריבית צמודה לפריים

מסלול קבוע לא צמוד למדד המחירים לצרכן :

שני יתרונות מובהקים של המסלול הם ריבית קבועה לאורך תקופת המשכנתא וכן היעדר חשיפה למדד המחירים לצרכן אשר מאפשרים החזר חודשי קבוע ויציב ללא כל תלות בגורמים נוספים, קיים בעצם חיסרון אחד - ההחזר ההתחלתי הגבוה יותר ביחס למסלולים אחרים.

מסלול קבוע צמוד למדד המחירים לצרכן :

במסלול זה הריבית שנקבעה בקבלת המשכנתא תהיה קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא. ואילו הקרן תוצמד למדד המחירים לצרכן המפורסם מידי חודש. צריך לזכור כי יעד המדד של בנק ישראל נע בין 1%-3% בשנה.

יתרונות המסלול:

• הריבית היינה קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא.

• יציבות יחסית של ההחזר החודשי אשר מושפע אך ורק משינוי המדד. עלייה בריבית בנק ישראל לא תשפיע על ריבית ההלוואה.

• לא ישולמו הפרשי היוון במידה והמשכנתא תסולק כאשר הריביות במשק יעלו.

חסרונות המסלול:

• קרן ההלוואה תוצמד למדד המחירים לצרכן ותגדל עם עליית המדד.

• שיעור ריבית גבוה יותר ביחס למסלולי הריבית המשתנה.

• ירידה בריביות בנק ישראל לא תפחית את שיעור הריבית.

• קנס פרעון מוקדם במידה והמשכנתא תסולק כאשר הריביות במשק ירדו.

מסלול משכנתא משתנה כל חמש ולא צמודה למדד המחירים לצרכן:

יתרונות המסלול:

ריבית יחסית זולה למשך החמש השנים הראשונות (ביחס לקבועה הלא צמודה)

יש נקודת יציאה ללא עמלת פרעון בעוד חמש שנים

חסרונות המסלול

אין וודאות לריבית שתהיה לנו בעוד חמש שנים (בדומה למסלול הצמוד)הריבית שלו יחסית יקרה מול החלופה הצמודה מכיוון שהוא מגלם שינוי עתידי במדד המחירים לצרכן

משכנתא משתנה כל חמש וצמודה למדד המחירים לצרכן:

זהו המסלול המסוכן ביותר והכי כדאי לבנק מכיוון שמכיל אי ודאות גבוהה ללקוח

יתרונות המסלול:

• · ריבית נמוכה יותר ביחס לריבית הקבועה.

• · החזר חודשי נמוך יותר בהתחלה (בהמשך תלוי בריבית שתתעדכן בנק' היציאה).

• · נק' יציאה ללא קנסות.

• · ניתן לשנות מסלול בנק' היציאה.

• · במידה ויחושבו הפרשי היוון הם יחושבו עד לנק' היציאה הבאה ולא עד סוף המשכנתא.

• · במידה והריביות במשק ירדו ניתן להנות מכך בנק' היציאה הבאה.

חסרונות המסלול:

• קרן ההלוואה תוצמד למדד המחירים לצרכן ותגדל עם עליית המדד.

• חשיפה לעליית הריבית במשק בנק' השינוי.

• קנס פרעון מוקדם בפרעון שאינו בנק' היציאה.

משכנתא במסלול פריים :

יתרונות המסלול:

• · קרן המשכנתא אינה צמודה למדד.

• · פרעון מוקדם ללא קנסות יציאה.

חסרונות המסלול:

• קרן ההלוואה תוצמד למדד המחירים לצרכן ותגדל עם עליית המדד.

• מרכיב הפריים מושפע ישירות משינוי הריבית במשק ולכן עשוי להיות תנודתי.

• שינוי בריבית בנק ישראל יכול לגרום לעליה חדה ומיידית בתשלום החודשי.

המשך יבוא